TOPICS① 安定して推移するレジテンスキャップレート
(一財)日本不動産研究所より22年4月時点のキャップレートが発表されました。キャップレートは、「調査時点で、不動産投資を行う場合、どのくらいの利回りを期待するか」を不動産投資の専門家にアンケート調査し、それをまとめたもので、不動産投資を行う方にとっては重要な指標の一つと言えます。
■賃貸住宅(一棟)キャップレートの推移
新型コロナウィルス感染拡大前と後でのキャップレートを東京、名古屋、大阪で比較してみましょう。どのエリアもコロナ禍でキャップレートが上昇することがなく、むしろ下落、つまり投資家の積極的な姿勢が見られます。特に、大阪のワンルームは新型コロナウィルス感染拡大初期2020年4月の時点でも下落しており、その後横ばいとなるも21年10月、22年4月2期連続で下落と、コロナ禍もポジティブに捉えられているようです。
■プロパティ別 キャップレートの推移
プロパティ別で、長期推移を見てみましょう。宿泊特化型ホテルはコロナ禍で上昇しましたが、それ以外は、一部横ばいの時期もあるものもありますが、下落しています。不動産投資自体に対して、ポジティブな姿勢を崩さなかったと言えます。コロナ禍で定着したテレワークにより、オフィス需要も懸念されていましたが、今の時点では、コロナ前よりも下落しています。
TOPICS② コロナ禍でも大きく下落しなかったマンション賃料
■分譲マンション賃料推移
※ファミリータイプのみ（専有面積30㎡未満の住戸、事務所・店舗用は集計から除外）
((株)東京カンテイ「分譲マンション賃料」より作成）
こちらのグラフは、分譲マンション(ファミリータイプ)の月額募集賃料の平均の推移を表しています。賃料は「下方硬直性」があると言われていますが、ここでは、新築物件や空室が出て新たに募集をしている賃料となるので、その時期の経済や世の中の状況を反映していると言えます。
推移を見ると、東京23区、名古屋市、大阪市ともに2013年頃から多少の上下はありますが、右肩上がりで賃料が推移しているのが分かります。都市別に見ると、東京23区はここ数カ月は実数値でマイナスが見られるも、前年同月比ではプラスとなっています。また、一部微減はしましたが、コロナ禍でも大きな減少は見られませんでした。名古屋市も、新型コロナウィルス感染拡大開始直後は数か月間、前年同月比でマイナスになりましたが、その後は上昇が続いており、2021年6月に2000円の大台を超えてから、2000円超をキープしている状況です。大阪市は、上下が他のエリアよりも大きいのが特徴的です。コロナショック以降は下落が暫く続いていましたが、2021年の年末頃から回復傾向に入り、現在では、前年同月比10％に届く勢いで上昇しています。
■新築・中古マンション坪単価推移（単位：万円）
((株)東京カンテイ「マンションデータ白書2021」より作成）
賃料上昇の要因の一つとして、マンション価格の高騰が挙げられます。2011年の価格と比べると2021年は3都市ともに、新築は約1.5倍、中古マンションは1.4倍と価格がかなり上がっているのが分かります。分譲マンション価格の上昇が、賃貸需要を引き起こし、賃料上昇圧力となっている状況と言えそうです。
定点観測データ
Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート
Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート
Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート
Ⅳ 貸家着工戸数
出典：国土交通省
Ⅴ 金利の推移
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
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