しかし、コンクリートや木など多くの建築資材が用いられる建築工事は、引渡し後（竣工後）予期せぬ状況になることもあります。そのため引き渡し後に、半年点検、1年点検、2年点検など時期を定めて定期点検を行い、必要があれば都度手直しを行います。このような流れを経て、完全な引き渡しを迎えます。
その後も施工会社は法に従い10年・20年といった期間を定めて建物の「保証」をしているのが一般的です。建物の耐用年数は、法定耐用年数（RC物件）でも47年、いまの施工技術では多くのRC物件は100年以上の耐用でも問題ありません。
今回は、建築請負契約に基づき施工された建物の「保証」について考えてみましょう。
RC物件の法定耐用年数
建物には、定められた法定耐用年数があります。これは、この年数の満期をもって、建物価値がゼロとなり、その間一定の割合で建物価値が下がる（＝減価する）という、税務上の建物価格算出のために決められたものです。
RC物件の法定耐用年数は47年、木造建築物は22年、軽量鉄骨造なら27年等といった具合に細かく規定されています。これをもとに、一般的には30～35年という借入期間を設定する金融機関がほとんどです。
契約不適合責任の期間
2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に集約されましたが、このなかで、新築住宅における瑕疵の担保責任についての期間は、建物の引き渡しから10年と定められています。そのため、RC工法で建築された賃貸マンションでも施工会社が法的に施工責任を負うのは10年間ということになります。
これは、前述の賃貸マンション建築で金融機関からの一般的な借入期間である35年より短く、法定耐用年数よりも短い期間ということになります。施工会社にはこの期間を補う建物についての保証が求められます。
「SMART50」の概要
こうした背景から、髙松建設では23年11月より賃貸住宅（賃貸マンション）建築において、RC建築業界トップクラスの50年間の長期保証制度（SMART50）をスタートさせました。
【長期保証制度「SMAT50」の保証期間】
| 構造耐力上主要な部分 | 最長50年（契約不適合責任では10年） |
| 雨水の侵入を防止する部分 | 最長20年（契約不適合責任では10年） |
| ガスコンロ・ユニットバス等の設備機器 | 最長10年（メーカー保証では概ね2年：種別による） |
この補償は定期的に建物診断を実施することで実現します。具体的には、引渡し後10年ごとに無料の点検を行い、そこで見つかった不具合や予防措置など適切なメンテナンスを行うことで、50年間保証を継続します。点検スケジュールは引渡し後1年目、2年目、10年目、15年目、20年目、30年目、40年目となっており、50年以降も保証を継続できます。
重要な事は、設計図やメンテナンスの履歴を適切に残しておくことです。そのために、髙松建設グループでは「建物カルテ」としてグループで一元管理された情報を共有し、将来にわたり安心かつ効率的なメンテナンスを行うことが可能となっているようです。
工場から出荷される建築資材を使うプレハブ建築のメーカー保証については60年、100年、中には永年保証を謳う会社もあります。
例えばハウスメーカーの中にはプレハブ建築もRC建築も行う企業がありますが、プレハブ建築では100年などの超長期保証で。その一方でRC建築は「契約不適合責任」の範囲、つまり10年保証という企業もあるようです。
例えばゼネコンなどのRC建築を行う企業では、建築物への「50年保証」は業界トップクラスです。
長期50年保証のメリット
土地活用として賃貸マンションを建築される方の多くが、次世代への資産継承を意図されています。50年保証なら所有者が次世代になっても建物の保証が継承されるので、建築を決めた方も安心でしょう。
また、長期保証により建物の定期点検などの面倒事を専門家に任せられるので、維持管理により資産価値を保つことができます。
髙松建設の50年保証「SMAT50」が、生涯にわたり「本気でお客様と向き合ってお付き合いをしたい」という想いから組み立てられた保証制度ということが伝わってきます。
「SMART50」についてはプレスリリースをご覧ください。また、RC造の賃貸マンション建築をお考えの方はぜひ気軽にお問い合わせください。
「SMART50」プレスリリース ： https://www.takamatsu-const.co.jp/news/detail/102
ご相談フォーム ： https://www.takamatsu-const.co.jp/contact/
お電話でのご相談 ： 0120-53-8101（フリーダイヤル）
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
疑問に思うこと、お困りごとなど、まずはお気軽にご相談ください
