郊外での土地活用にはどんなものがあるのか
郊外の土地活用としては、土地を定期借地として貸す、もしくは建物を建築して土地＋建物をセットで貸す、それぞれ以下のような利用方法が考えられます（いずれも、用途地域による建築制限に該当する場合があります）。
① 幹線道路などの周辺では、ロードサイド店舗として土地を定期借地で貸す、店舗を建築して貸す（建て貸し）
② 食品加工工場など小規模工場
③ 貸倉庫
④ インターチェンジ近くでは大型物流施設
もちろん、土地活用の定番である賃貸住宅もあります。しかし、郊外では住宅系の土地活用の方法は、賃貸住宅経営以外にないのでしょうか。
郊外での住宅系土地活用
一般的に「郊外」とは、大都市広域圏にある都市部に隣接する住宅地のことを言います。勤務先である中心部へ通勤しやすい一定距離離れた住宅街というような地域です。新しく開発された新興住宅街だけでなく、前述のような古くからある住宅地も該当します。我が国では、このような郊外は、70年代・80年代にかけて住宅地としての選択肢として広がりました。
郊外の住宅地では、戸建て住宅が多く見られますが、該当地の行政機関や公団などの公的機関が建てた公営住宅も多く見られます。また、郊外は広い土地を保有する代々続く地主様が保有する土地も多く、そうした中での遊休地活用が広く行われており、土地活用型の賃貸住宅も多く見られます。
郊外における住宅系土地活用では、
① 賃貸住宅を建築して収益化（一般的な土地活用）
② 等価交換
③ 売却
などが考えられます。
これから郊外の賃貸住宅はRC造が増える？
郊外の土地活用としての賃貸住宅の多くは、ハウスメーカー系やアパート専業メーカーによるプレハブ系賃貸住宅が多く見られます。都市部に比べて、賃料が低くなることもあって、安価な賃貸住宅が多いようです。また、単身用よりもファミリータイプが多くあるのも特徴です。
コロナ禍を経て、現在ではオフィス回帰が進んでいますが、それでも週1～2回程度自宅で仕事をするというスタイルが定着した感があります。20年後半から21年にかけては、都市部近郊へ移住する方が多少増えた事が話題になりました。この流れは納まったようですが、その一方で、都市部の住宅価格・住宅賃料の上昇が顕著となり、広い住宅を求めて、所有・賃貸とも郊外へ移り住む方は増えているようです。そのため、一部の郊外の住宅価格や賃料は上昇が顕著となっています。
このような状況下で、郊外の賃貸住宅に脚光が集まるようになってきました。そして、郊外でよく見かけるプレハブ系賃貸住宅ではなく、都市部に建築されるようなRC造の賃貸住宅が、これから再び人気が出てくるものと思われます。
郊外の土地における他の活用法
ここまでは、郊外の土地の活用として最もポピュラーな賃貸住宅の見通しについて解説しましたが、土地の別の活かし方もあります。例えば、遊休地を「売却する」という方法もあります。
先ほど述べたように、郊外における住宅地地価は上昇しており、またマンション価格も上昇しています。売却した土地は、立地によりますが、ある程度の広さがあれば分譲マンション用地として、また広さがなければ、戸建住宅用地として、髙松建設を始めとした建設業＆デベロッパー企業が積極的に購入しています。また、「等価交換方式」により、分譲マンションを建築後、そのマンションの「土地の査定金額に基づいた割合部分」を得る（＝交換する）という方法もあります。都市部では一般的な方法ですが、この方法は郊外住宅地でも適用することができます。
「郊外の土地の活用では、それほどいい収益性にならないかもしれない」という先入観を持つのは早計です。いろいろな活用方法が活用方法がありますので、悩まれている土地オーナー様は髙松建設などの専門家に相談するといいでしょう。
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吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
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