TOPICS プロパティ別キャップレートの長期推移
キャップレートとは、「不動産投資における利回りの指標」の一つで、投資家の「期待利回り」のことを指します。
キャップレートは、不動市況や長期国債金利等金利動向により変化します。
同じ時期であっても、当然ながらエリア（立地）や不動産の種類（オフィスビル、賃貸住宅、ホテル、物流施設など）によっても変わってきます。
ここでは、日本不動産研究所が調査・分析・公表している「不動産投資家調査」よりプロパティ別のキャップレートの長期推移を見てみましょう。
■プロパティ別 期待利回り(CAPレート)の推移【東京】
((一財)日本不動産研究所「不動産投資家調査」より作成)
上のグラフは、2006年から24年までのプロパティ別キャップレートの推移を示しています。（東京のデータ：プロパティ別で地域は若干異なります。本調査は年2回実施：19年間×2回＝38回分のデータ）。
これをみれば、リーマンショックで大きく上昇（不動産価格は下落基調）し、その後ジワジワと低下（不動産市況が好転）しているなど、概ねどのアセットクラスも同じような動きをしています。
しかし、よくみれば オフィスや賃貸住宅のキャップレートは、比較的市況には流されますが、落ち着いた動きをしており、一方で宿泊特化型ホテル（いわゆるビジネスホテル）はボラティリティが大きいことが分かります。
ボラティリティの大きさはリスクの大小であり、つまり収益性の大小とも言えます。こうしてみれば、安定感を狙う投資（建築）なら、賃貸住宅やオフィス、がいいようです。逆に収益性をねらうなら、ボラティリティの大きいアセットクラスへの投資（建築）がいいのかもしれません。
定点観測データ
Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート
Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート
Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート
Ⅳ 福岡県中古マンション流通レポート
出典：(公社)西日本不動産流機構
Ⅴ 貸家着工戸数
出典：国土交通省
Ⅵ 金利の推移
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
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