土地活用とは、個人や法人が所有する未利用地や低利用地を活用して収益を上げることです。

土地という資産を有効活用することから、かつては「資産活用」とも言われていましたが、いまでは「土地活用」という言い方が主流となっています。

また、該当土地のことを「遊休地」という言い方をすることもありますが、遊んで休んでいる、というわけではないので、「未利用土地」という言い方が自然と思われます。

土地活用の対象地は、15年位前までは「未利用土地」が主流でしたが、「土地活用」が広く一般化し、特に都市部においては未利用地の土地は大きく減少しています。

土地活用の２つの分岐点

土地活用において、まず大きな分岐点となるのは、保有している未利用土地を今後も使うかどうかを検討することです。

仮に「使わない」と判断すれば、売却するという選択肢があります。
次に、土地を「使う」と判断した場合には、以下の選択肢があります。

• 1.自ら使う
• ・土地をそのまま使う
• ・土地に建物を建てて使う
• 2.貸す
• ・土地をそのまま貸す

このように、土地活用にはさまざまな選択肢があり、それぞれの状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

自用の建物を建てるパターン

最もシンプルな活用方法は自ら使うことです。

個人の場合は、自用の住宅（自宅）や別宅などに使うということです。
法人の場合、未利用土地を本社や自社施設として活用することが考えられます。

企業が保有する未利用土地を自ら使う場合、既存の建物をどうするか、統合・併合を行うかなど、考慮すべき点が多くあります。
これらの選択肢によって、企業価値が向上する可能性があります。

そのため、��松建設のような企業建築（CRE戦略）に詳しい企業に相談することをお勧めします。

具体的なニーズに応じた最適な提案を受けることで、より効果的な土地活用が実現できるでしょう。

賃貸用建物を建てるパターン

未利用土地に賃貸用の建物を建築する、あるいは低利用の土地に建つ建物を建て替えて賃貸用建物を建築するパターンは、土地活用で最も多く見られる方法です。賃貸マンション、テナントビル、店舗、倉庫などを建築し、個人や法人に貸して収益を上げるモデルです。

法人が使用する店舗や倉庫では、テナント企業が建築協力金として一部の建物建築代金を負担するスキームもあります。

この場合、テナント企業のマッチング力が重要であり、実績の多さが成功のカギとなることが多いです。

土地を貸すパターンは大きく2種類あります。

1つは、土地を事業用として企業などに貸すことです。
もう1つは、土地を自ら運営する賃貸業として利用することです。

後者は比較的シンプルで、例えば月極駐車場として貸す方法や、多少の設備費用がかかりますがコインパーキングとして貸す方法があります。
これにより、安定した収益を得ることが可能です。

前者は、土地の事業用定期借地権を付与する形で企業に貸し、企業はその土地に店舗などを建てて運営します。

事業用定期借地権の期間は、借地借家法により「10年以上50年未満」と定められています。
一方、借地の上にデベロッパーがマンションを建てる場合に適用される一般定期借地権の期間は50年以上と定められています。

このように長期にわたり土地を貸すことで、その間地代が入ってきますが、長期間自ら使用することはできません。

定期借地権契約期間中に土地を売却することは可能ですが、その場合は「借地権のついた土地」として売買されるため、更地価格よりも安くなる可能性が高くなります。

このため、土地の利用目的や将来の計画を十分に考慮することが重要です。

売却とCRE戦略

ここまで、さまざまな未利用土地の活用方法について解説しましたが、最もシンプルな選択肢は、使わないと判断して、売却することです。

しかし、特に法人の場合、自社が保有する土地や建物の利用状況、財務内容、事業の今後の展開など、考慮すべき点が多くあります。

安易に売却を選択すると、後で後悔する可能性があり、それが企業価値の向上につながらないこともあります。

そのため、��松建設などの専門家に相談することをお勧めします。

TCGグループには��松建設をはじめ、管理専門企業、売買専門企業などCRE戦略についてグループ一体で最善の策を提供していますので、安心して相談できると思います。