2021年の地価公示は全用途（住宅・商業・工業）の全国平均では前年比0.5％のマイナスとなり、昨年までの5年連続のプラスから一転、6年ぶりにマイナスとなりました。新型コロナウイルスの影響は大きく、三大都市圏（東京圏、名古屋圏、大阪圏）はいずれもマイナス、地方圏全体でもマイナスとなりました。前年比と見ると、昨年までかなり高水準で上昇していましたが、コロナも重なり、その成長が鈍化した状況と言えます。また、あまりに都心の地価が高額になったので、周辺へ需要が移りつつあるとも考えられます。

ここで、数値で見てみましょう。下の東京23区、大阪市の色分けは、相関係数の数値区分別となっています。相関係数とは2つの変数の間にある関係の強弱を測る指標で、相関係数が正のとき変数には正の相関が、負のとき変数には負の相関があるといいます。また相関係数が0のときは無相関で、逆に１に近づく程関係性が強いと言えます（-1に近ければ近い程、負の相関性が強い）。東京23区では都心5区(千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）とそれ以外の区、大阪市では北区とそれ以外の区の2000年以降におけるそれぞれの地価変動率の推移の相関係数を算出した結果を示しています。

東京23区では、城南エリアと文京区が都心5区と最も相関が強く、大阪市では、中央区、西区、福島区、天王寺区が北区と強い相関関係があります。東京23区も大阪市も、これまで続いていた地価の上昇は既に鈍化傾向にあると言え、そして、その鈍化は都心部から徐々に広がっていくようです。実際、東京都で2021年の地価公示上昇率が上位だった杉並区や足立区では、まだその鈍化の影響がダイレクトに受けていない状態であると考察できます。

令和元年における被相続人、つまり死亡した方の人数は、東京都で120,870人(大阪府：90,410人。以下括弧内は大阪府)でした。このうち、相続税の申告書を提出する要件に該当した被相続人の数は、19,645人(7,599人)でした。被相続人の数に対する相続税の課税件数の割合がどれくらいかを計る課税割合は、令和元年では16.3％(8.4%)でした。そして、相続税として実際に課税された税額は、5,953億円(1,426億円)です。そして、被相続人1人当たりにすると、およそ3,030万円(1,877万円)とかなり高額になっています。

次に、課税割合の推移を見ていきましょう。左は全国の数値ですが、H27年を境に大きく上昇しています。これは、相続税の基礎控除が、5,000万＋（1,000万円×法定相続人の数）から、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）へと、減額され、相続税の申告が必要となる人の数が増加したためです。相続税は一部の富裕層だけのものと思って、身近に感じていない人でも、対象になる可能性は十分にあります。

最後に相続財産の内訳を見てみましょう。課税対象人数が増えたこともあり、H27年から相続財産も大幅に増えています。昨今では、現金の割合が増えています。現金で相続すると、その評価額は変わりませんが、その現金を不動産に変えた場合は、評価額を大きく下げることが出来、つまり節税が出来ます。また、土地の割合は地価が下落していることもあって減少傾向にはありますが、依然として全体に占める割合は大きい状態です。

土地を更地のまま相続すると、相続税が控除を除いてそのままかかってくるので、ここでも相続対策が必要といえます。

吉崎 誠二　Yoshizaki Seiji

不動産エコノミスト、社団法人　住宅・不動産総合研究所　理事長
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院　博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役　不動産研究所所長　を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書
「不動産サイクル理論で読み解く　不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変　2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ　840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/

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