TOPICS① 2021年基準地価発表！コロナショックから回復の兆し!?
(出典)(国土交通省「都道府県地価調査」より作成)
9月21日に、土地を取引する時の目安となる2021年の「基準地価」が発表されました。新型コロナウィルス感染拡大前の2019年までは、大都市の基準地価は上昇を続けていました。全国平均も、地方における地価下落の影響で、住宅地はマイナスが続いていたものの2019年は住宅地でマイナス0.1%までに回復、商業地では、3年連続プラスと回復傾向にありました。しかし、2020年以降は、マイナスに転じるエリアがあったり、上昇率が大きく下落するエリアがあったりと新型コロナウィルスの影響を大きく受けたような状況と言えます。ただ、2021年は住宅地においては、愛知県はプラスに転じ、全国や東京都、大阪府でも変動率が横ばいと、2020年ほどの下落はありませんでした。商業地においては、東京都や大阪府は、やはり、新型コロナウィルスによる影響で、繁華街やオフィスの集まる地域で下落幅の大きい地点が目立ち、プラスからマイナスになるものの、愛知県はプラスに回復、全国ではほぼ横ばいと回復に向かうエリアもありました。
今回発表された基準地価は、「土地取引の指標」となるという点で地価公示と同じですが、上の表の通り、いくつか相違点があります。例えば、評価時期は地価公示の方が半年はやく、その点で基準地価は、公示地価発表から半年後の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っているとも言えます。
公示地価と基準地価 住宅地変動率の比較（全国）のグラフで推移をを見ると、基準地価の方が上昇や下落が地価公示よりも先行しているように見えます。2021年の住宅地の基準地価は、マイナスであるものの、下落幅は2020年よりも若干小さくなっているので、来年3月に公表される地価公示でも、もしかしたら、明るい兆しを感じることが出来るかもしれません。
TOPICS② "持たざる経営"から再び"持つ経営"にシフト!?データで見る法人と不動産の今
国土交通省によると、平成30年1月1日時点で土地を所有している法人は約70.6万法人で、法人総数に対する割合は36.0%、建物を所有している法人は約79.4万法人（40.5%）で、土地に比べて建物の方が高い所有割合となっています。土地・建物を切り離して調査していますが、もちろんのこと土地の上に建物が立っているので、「土地・建物ともに所有」の58.4万法人の多くが、土地もその上の建物も自社で所有しているというイメージになります。
次に、土地と建物を所有する法人数の推移を見ていきましょう。5年前の調査と比べて土地の所有割合は3.2ポイント上昇しました。建物に関しては、法人の数自体は僅か1.8%減少しましたが、シェアは拡大しています。2000年初めごろから「持たざる経営」がもてはやされていましたが、近年は所有する不動産を売却ではなく上手く活用したり新たに所有したりと、再び「持つ経営」へと企業の方向展開が広がってきているようです。
それでは企業はどういう用途で不動産を所有しているのでしょうか?最も多いのが事務所、次いで店舗とありますが、この店舗とほぼ同じシェアを占めているのが「社宅・従業員宿舎以外の住宅」です。これは、法人による賃貸住宅経営を指しています。赤で示したこの法人による賃貸住宅経営は、近年その数を増やしており、平成20年が11万件だったのに対し、平成30年は19.8万件と1.8倍にまで増えています。今後もこのシェアは拡がっていくと思われます。
定点観測データ
Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート
Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート
Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート
Ⅳ 貸家着工戸数
Ⅴ 金利の推移
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
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