どんな目的で賃貸マンション経営を始める方が多いのでしょうか？
理由としては、個人・法人とも様々ありますが、大きく分けて４つに大別できます。

まず、税に関するものです。
たとえば、「固定資産税などの税金が高くて悩んでいた。」や「今後の相続・相続税を考えて少しでも相続税を抑えたい」、あるいは高額給与所得者の方が、「所得税を少しでも抑えたい」といった理由です。

次に、土地の有効活用や自宅土地に関するものです。
個人土地オーナーで多い理由は「利用していない土地を持っている」、そして法人では、「別の事で使っていた土地だが、使わなくなった」といった、「せっかくの土地だから有効に使いたい」というものです。

そして、既存建物の老朽化・建て替えに関するものです。
老朽化したビルや工場、倉庫など、企業が所有する建物を建て替える必要性が出てきた場合、容積率を最大限に活かし、既存の役割を担いながら余剰容積分を賃貸マンションにして収益を得るといった例もあります。こうした事例は、既存建物の耐震診断をはじめ、老朽化した建物の診断からスタートします。また、個人オーナーでは、古くなった戸建住宅の建て替えを検討している時に、比較的広い敷地であれば賃貸マンションを建てその1フロアを自宅として使い、残りを賃貸するような賃貸併用マンションの建設を行うという事例もあります。

最後は安定収入の確保のため、という理由です。
個人オーナー様では、「老後の資金確保、私的年金の確保」のためというものです。企業では、景気低迷局面や該当事業サイクルの転換局面、あるいは企業の業績悪化局面における収益の下支え策として、賃貸マンション経営を始める事例も多く見られます。

個人・法人問わず賃貸マンション経営では、以下のようなことが期待できます。

1）安定的な収入
・賃貸住宅需要があるエリアでは、賃貸住宅は賃料や空室率などがそれほど景気に影響されにくい特性があり、ある程度安定的な収入が期待できます。

２）税務対策
・現行税制度では、居住用の住宅を所有することで土地の固定資産税の課税評価額は1/6、都市計画税の課税評価額は1/3 になります。（ただし、1戸あたり200m2までの部分は固定資産税評価額の6分の1に、また200m2を超える部分は3分の1に軽減となります。）
（注：税制度については、変更されることがありますので、最新情報をご確認ください。）

・相続税の評価を低く抑えることが期待できます。

３）資産承継
・ご家族などに、「収益の期待できる資産」として、企業としても「賃貸マンション事業」という形で承継できます。

賃貸住宅の建て方は様々ありますが、比較的低コストのものから、耐震性や外観がデラックスなRC仕様のものまであります。建て方により、マンションタイプやアパートタイプ、また賃貸併用住宅、サービス付き高齢者向け住宅など、居住用賃貸物件には色んな物件種別があり、地域市場性、同一エリアにおける物件数などにより、どの建て方がベストなのかを検討するといいでしょう。

たとえば��松建設では、入居者が安心して住める高い耐震性と入居者によい評判が見込める外観デザインが実現できるRC構造を採用しています。とくに��松建設の耐震基準はかなり厳しく設定しており、建築基準法の定める地震力の1.15倍で設計・施工を行い、震度6強の地震でも「損傷」が無いように、そして、震度7程度の地震で「倒壊」しない頑丈な建物作りを目指しています。

吉崎 誠二　Yoshizaki Seiji

不動産エコノミスト、社団法人　住宅・不動産総合研究所　理事長
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院　博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役　不動産研究所所長　を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書
「不動産サイクル理論で読み解く　不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変　2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ　840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/

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