「土地活用」とは、所有している土地を上手く活用して収益が上がる、あるいは税務効果が得られる方法を検討し「土地を貸す」あるいは「土地に何かを建てて貸す」といった、その土地から収益を上げる行為、有効に活用することを言います。
遊休地活用から土地活用へ
今では「土地活用」という言葉が広く一般化してきましたが、かつては「遊休地活用」とか「資産活用」などとも言われました。しかし、今では「土地活用」が最もポピュラーな言い方となっています。
遊休地とは文字通り「遊んでいる、休んでいる」土地を言います。確かに以前は「休んでいる土地」も多かったでしょうが、昨今では土地利用の需要がある地域に「休んでいる土地」は少なくなりました。土地所有者の方においては「土地を遊ばせているのはもったいない」という思考が広まり、また髙松建設を始めとした活用アドバイスを行う企業による提案のバリュエーションが増えたことが「休んでいる土地」が少なくなった背景にあると考えられます。
「休んでいる土地」が減少したことで、冒頭に述べたような土地の有効活用を行う個人や企業が減ったかといえば、そうではありません。では、どんなきっかけで「土地活用」を検討するのでしょうか？
土地活用を検討するきっかけ
土地活用を検討するきっかけの例として、以下のようなことが考えられます。
１）土地を相続した
「土地活用」のきっかけの代表的なものです。相続した土地や家屋を使用しない時に検討が始まります。
２）新たに土地を購入した、隣地を購入した
「土地活用」を意図して購入する時もあれば、「買って欲しい」と依頼されて購入する場合もあるでしょう。これも多い事例です。
３）所有している建物（貸家・店舗・社屋など）が古くなった
こちらもよく見られる事例です。
老朽化対応工事と比較してどちらが効率的かを検討します。新たな建物を建てて効率よく活用し、一部を賃貸することで建て替え費用（ローン）に充当する事ができます。
４）自宅を建て替えることになった
自宅建て替えの際に賃貸併用住宅を検討。都市部では賃貸以外にもビルを建築して上層階を自宅にする例も見られます。
こちらもかなり多い事例です。
５）農業をやめることになった
後継問題により農業を止めることになり、使わなくなった農地の活用です。
農地法などの規制があり簡単に別のことに利用するのは難しいですが、一度髙松建設などのアドバイザー企業に相談するといいでしょう。
６）事業をたたむことになった
産業のライフスタイルの変化は年々早くなっています。どんどん変化進化していかないと事業は厳しさを増していきます。そんな中で、残念ながら事業撤退も増えているようです。また、後継者がおらずやむなく、という事例もますます増えています。使わなくなった社屋や倉庫、店舗などに使っていた土地の有効活用です。
７）区画整理や再開発などで周辺環境が変わった
ここ20年、区画整理や再開発が全国の都市部において増えました。近年は、地方都市の駅前再開発も進んでいます。
こうした周辺環境の変化により需要が大きく変化すると、「土地の有効性」に大きな変化がもたらされます。
これ以外にもたくさんのケースがあると思いますが、代表的なものとしてはこれら７つが考えられます。
きっかけが訪れたら
このような「きっかけ」が訪れた際には、まず専門家に相談することからスタートです。
その際には、土地活用提案にバリュエーションがあること、実績が豊富な事を目安に相談企業を選別するとよいでしょう。
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
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